Konut Fiyat Balonu Tehlikesi: Yatırımcılar Dikkat!

0

BEĞENDİM

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarının hızla artması, hem vatandaşlar hem de yatırımcılar için kaygı verici bir durum haline geldi. Bu artış, emlak piyasasında ‘fiyat balonu’ tartışmalarını da beraberinde getirdi. Bu konuya dair yapılan derinlemesine bir değerlendirme, İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez tarafından gerçekleştirildi. Araştırmacılar, hisse senedi piyasalarındaki balon testleri üzerine yaptıkları çalışma ile uluslararası ödül kazanmışlardır.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasılarındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındaki gibi bazı benzerlikler taşıdığını ancak kendi içerisinde karmaşık dinamiklerle farklılaştığını belirtti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin ve sürdürülemez bir şekilde ayrıştığı durumu ifade eder” şeklinde açıklamalarda bulundu. Bu tür ayrışmalar genellikle, ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısıyla beslenen spekülatif beklentilere dayanmaktadır.

Ayrıca, Yıldırım, konutların sadece değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı dönemde fiyat balonu oluşma riskinin arttığını vurguladı. Bu durum, yatırımcıların konut alımında daha çok spekülatif hareketler içine girmesine yol açıyor. Konut fiyatlarının Türkiye genelinde artış göstermesi, bir yerde metropol olma etkisi taşırken, diğer şehirlerde farklı dinamiklerle devam ediyor.

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, balon tespitinde kullanılan önemli göstergeler arasında fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının bulunduğuna dikkat çekti. “Fiyat-kira oranı, konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Eğer bu oran, tarihi ortalamaların çok üzerine çıkıyorsa, bu durum konut fiyatlarının aşırı değerlendiğine işaret eder,” dedi. Fiyat-gelir oranı ise konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini ölçer ve bu oranın hızla yükselmesi, konutların ortalama bir hane için giderek erişilemez hale geldiğini gösterir. Böyle bir durum da balon riskine işaret eder.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, ekonometrik testlerin emlak piyasası fiyat endekslerine uygulanabileceğini ve bu testlerin fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit etmenin mümkün olduğunu belirtti. “Bu tür testler, balon epizotlarını ortaya koyma noktasında oldukça değerlidir,” dedi.

Yıldırım, Türkiye genelinde konutun artık güvenli bir yatırım aracı haline geldiğini vurgulayarak, “Vatandaşlar enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirebiliyor. Bu durum, fiyatların nominal olarak artmasına yol açıyor,” şeklinde konuştu. Ancak, balon oluşumunun fiyatların temel göstergelerle ne ölçüde ayrıştığı ile ölçüldüğünü de sözlerine ekledi.

İstanbul’un sınırlı arsa arzı, yüksek göç ve yabancı yatırımcı ilgisi gibi faktörlerin, konut fiyatlarını sürekli yukarı taşıdığını söyleyen Yıldırım, “Ankara’daki fiyat artışları da dikkat çekici boyutlara ulaşmış durumda,” dedi. İzmir’de de iç göçün etkisiyle özellikle sahil şeridinde konut fiyatlarının hızla yükseldiğine dikkat çekti. Yıldırım, “Konut fiyatları İzmir’de temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrediyor ve bu durum aşırı değerlenme riskine işaret ediyor” ifadesini kullandı.

Konut talebinin Türkiye genelinde yeterince hızlı yanıt verememesi, fiyat artışlarını tetikleyen etkenlerden biri. Ayrıca, yabancı alımlardaki artış, yeni konut projelerine duyulan ilgi ve döviz bazlı fiyat algıları da fiyatları yukarı çeken unsurlar arasında. Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyas